전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금을 월세로 돌릴수록 임차인의 월 부담은 커지므로, 주택임대차보호법은 전환율 상한을 정해 두고 있습니다. 상한은 한국은행 기준금리 + 2%와 연 10% 중 낮은 값입니다.
계산 공식
전세 → 월세
- 월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 전환 후: 보증금(남길 금액) + 월세
월세 → 전세
- 전세환산 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
예시: 전세 3억에서 1억을 남기고 5.5%로 전환 → 2억 × 5.5% ÷ 12 ≈ 월 91만 7천원. 보증금 1억 + 월세 91.7만원.
보증금별 전월세 전환 예시표 (전환율 5.5%)
전세보증금 전액을 월세로 돌릴 때(남길 보증금 0원 기준) 전환율 5.5%를 적용한 월세 예시입니다. 일부만 월세로 돌리려면 '전환할 금액'에만 같은 비율을 적용하면 됩니다.
| 전세보증금 | 전환 월세 (전환율 5.5%) | 전환율 6.0% 적용 시 |
|---|---|---|
| 1억원 | 약 458,000원 | 약 500,000원 |
| 2억원 | 약 917,000원 | 약 1,000,000원 |
| 3억원 | 약 1,375,000원 | 약 1,500,000원 |
| 5억원 | 약 2,292,000원 | 약 2,500,000원 |
전세와 월세, 무엇이 유리할까?
전세는 보증금을 마련하는 데 드는 대출이자가 실부담이고, 월세는 매달 내는 월세에 보증금의 기회비용을 더한 것이 실부담입니다. 예를 들어 전세 3억을 연 4% 전세대출로 빌리면 월 이자는 100만원입니다. 반면 보증금 3,000만원에 월세 100만원짜리 집이라면, 월세 100만원에 보증금 3,000만원의 기회비용(연 3% 가정 시 월 7만 5천원)을 더해 약 107만 5천원이 월 실부담입니다. 이 경우 전세가 조금 더 저렴합니다. 위 '전세 vs 월세 월 실부담 비교' 카드에서 본인 조건으로 직접 따져볼 수 있습니다.
전월세 계약 팁
- 전환율 상한을 확인하세요. 법정 상한(기준금리+2%와 10% 중 낮은 값)을 넘는 전환율은 임차인이 다툴 수 있습니다.
- 전세 대출 상환 계획을 세우세요. 전세자금대출의 월 이자와 총이자는 대출 이자 계산기로, 소득 대비 한도는 DSR 계산기로 미리 확인하세요.
- 가용 소득을 파악하세요. 월세·이자 부담이 실수령액에서 차지하는 비중은 연봉 실수령액 계산기로 확인하면 무리한 계약을 피할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율이란 무엇인가요?
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 월세로 전환할 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 됩니다. 법정 상한은 기준금리+2%와 연 10% 중 낮은 값입니다.
전세를 월세로 바꾸는 계산식은?
월세 = (전세보증금 − 전환 후 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12 입니다. 전세 3억에서 1억을 남기고 5.5%면 2억 × 5.5% ÷ 12 ≈ 월 91만 7천원입니다.
월세를 전세로 환산하려면?
전세환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율) 입니다. 보증금 1억, 월세 50만원, 전환율 5.5%면 약 2억 909만원입니다.
전환율은 어떤 값을 넣어야 하나요?
법정 상한선까지 올릴 수 있으나 실제 시장 전환율은 지역·시점에 따라 다릅니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 달라지므로, 계약 시점의 기준금리에 2%를 더한 값을 참고해 입력하세요.