양도소득세란?
양도소득세는 토지·건물·주택 등 자산을 팔아 생긴 차익(양도소득)에 매기는 세금입니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 차감해 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용합니다. 산출된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다.
세율과 공제
물건 종류·보유기간별 세율
- 주택·조합원입주권: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본 누진세율 6%~45%(누진공제 적용)
- 분양권: 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 고정(2년 이상도 60%, 장기보유공제·비과세 없음)
- 토지·건물(주택 외): 보유 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본 누진세율
장기보유특별공제 (소득세법 제95조)
- 표1(일반·다주택): 보유 3년 6%부터 연 2%씩, 15년 이상 최대 30%. 3년 미만 0%
- 표2(1세대1주택, 보유 3년+거주 2년 충족): 보유공제(3년 12%~10년 40%, 연 4%) + 거주공제(2년 8%, 3년 12%~10년 40%, 연 4%), 합산 최대 80%
- 거주 2년 미만인 1세대1주택이면 표2 대신 표1(최대 30%)이 적용됩니다.
- 다주택 중과 적용 시 장기보유특별공제는 배제(0%)됩니다.
1세대1주택 비과세
- 양도가액 12억원 이하면 전액 비과세
- 12억원 초과 시, 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 안분해 과세
다주택 중과
- 조정대상지역 주택 양도 시 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산
- 중과는 한시적으로 유예되어 왔으나 유예가 종료되면 재개됩니다. 이 계산기는 유예 종료일을 기준으로 현재 적용 여부를 자동 판단하며, 중과 적용 토글도 별도로 제공합니다.
자주 묻는 질문
1세대1주택은 양도세가 무조건 비과세인가요?
양도가액 12억원까지는 비과세이고, 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익만 안분해 과세합니다. 보유·거주요건(조정대상지역은 2년 이상 거주 등)을 갖춰야 비과세가 적용되며, 요건 충족 여부는 사안마다 다르므로 별도 확인이 필요합니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득 시 낸 취득세·법무사 비용, 매매 중개수수료, 그리고 가치를 높이는 자본적지출(베란다 확장, 샷시 교체, 난방시설 설치 등)이 필요경비에 포함됩니다. 도배·장판 같은 수익적지출(원상복구·소모성 수선)은 원칙적으로 인정되지 않습니다. 증빙(세금계산서·계약서 등)이 있어야 인정됩니다.
장기보유특별공제는 보유 1년이면 받나요?
아니요. 장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터 적용됩니다. 일반 부동산은 3년 6%부터 연 2%씩 늘어 최대 30%, 1세대1주택은 보유 연 4%와 거주 연 4%를 합산해 최대 80%까지 공제합니다. 보유 1년 미만은 공제가 없고 단기 세율(70%)이 적용됩니다.
이 계산기 결과가 실제 납부세액과 같나요?
아니요. 이 계산기는 입력값을 바탕으로 한 단순 추산이며, 일시적 2주택, 상속·증여로 인한 취득가액 이월과세, 각종 감면·비과세 특례, 부담부증여 등은 반영하지 않습니다. 실제 양도세는 개별 사정에 따라 크게 달라질 수 있으므로 반드시 홈택스 또는 세무 전문가로 확인하세요.